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La compravendita immobiliare.

NOTA BENE
Le informazioni contenute in questa sezione non possono in alcun modo sostituire l’intervento professionale del proprio notaio di fiducia: devono essere sempre verificate per controllarne l’attualità e per valutare differenti prassi degli uffici locali. www.vendoimmobili.eu non assume alcuna responsabilità a riguardo.

 


Cosa fa il notaio

Il notaio esiste negli ordinamenti di diritto civile allo scopo di fornire assistenza e consulenza alle parti nei contratti che hanno un maggiore impegno economico e una maggiore importanza sociale, come appunto è l’acquisto di una casa di abitazione.
Il notaio ha il compito di verificare che la proprietà sia piena, non sia gravata da formalità pregiudizievoli e di controllare che la proprietà esista regolarmente nel catasto in modo che non vi siano dubbi sull’identità dei proprietari, sull’identità del bene comprato e che sia possibile pagare le relative tasse senza nessun tipo di complicazione.
Il notaio deve in sede di stipula, non solo leggere ma spiegare in modo esauriente il contenuto degli atti e consigliare le parti in modo imparziale su aspetti legali connessi all’atto stipulato.
Il notaio risponde per l’inesatta identificazione delle parti o del bene compravenduto o per l’esistenza di vincoli o pesi che non siano stati espressamente dichiarati.

 

Cosa fa l’agente immobiliare


L’agente immobiliare è un mediatore: è un soggetto che ha principalmente il compito di far incontrare la domanda e l’offerta nel mercato immobiliare.
Egli non è un consulente di parte e non può quindi curare in modo esclusivo gli interessi dell’una o dell’altra parte coinvolta nella stipula del contratto di compravendita immobiliare.
Ha sicuramente il compito di fornire alle parti contraenti tutte le informazioni disponibili affinché la loro volontà di concludere il contratto sia correttamente formata e capace di valutare la convenienza economica dell’operazione che si intende concludere.
E’ compito dell’agenzia immobiliare aiutare le parti a formulare un prezzo di vendita e di acquisto in linea con le valutazioni correnti dell’immobile oggetto della compravendita.
L’agente immobiliare deve svolgere un’attività di assistenza che permetta alle parti di concludere il contratto in modo consapevole ed informato.

 

Come nasce il contratto


Accertamenti preliminari
Il notaio, o per lui i collaboratori dello studio con la necessaria esperienza, accede ai registri immobiliari e consulta la storia almeno ventennale della proprietà per essere certo che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli.
L’usucapione matura dopo vent’anni e quindi, se si verifica la storia del bene per la durata di vent’anni, non esistono possibilità che vi siano pesi che gravino ancora sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù* trascritta oltre vent’anni prima.
Il notaio accede altresì al catasto per verificare che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e possibilmente abbia una rendita catastale, in modo che l’acquirente non abbia problemi ad effettuare il pagamento delle tasse relative alla proprietà immobiliare; inoltre esibisce alle parti la planimetria presente in catasto affinchè le parti medesime ne dichiarino la corrispondenza allo stato reale dei luoghi.

Redazione dell’atto

Svolta questa attività, il notaio comincia a predisporre l’atto di compravendita: il tempo necessario per espletare tali attività è di circa dieci giorni lavorativi. In caso d’urgenza, può essere svolto in due – tre giorni lavorativi, ma naturalmente ciò comporta una spesa aggiuntiva.
Negli studi notarili nei mesi di giugno-luglio e di novembre-dicembre l’agenda è molto piena perché sono i mesi in cui generalmente le parti intendono concludere i contratti, per cui potrebbe essere più difficile attuare una procedura d’urgenza.

Stipula

Al termine dell’istruttoria, si decide la data per la firma del contratto notarile. Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice. Solo con la firma del contratto notarile la proprietà, il rischio legato alla proprietà e tutti gli oneri relativi all’immobile compravenduto (tasse, manutenzioni ordinarie e straordinarie,…) vengono trasferiti.
L’unica eccezione è data dal caso in cui l’acquirente già abiti l’immobile: in questo caso, normalmente, le spese di manutenzione già sono sostenute come da prassi in materia di locazione e comodato immobiliare.

 

Atto notarile di compravendita


Identificazione delle parti e verifiche notarili

L’introduzione contiene d’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro capacità di agire.

Scambio del consenso
Le parti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all’acquirente ed identificano, con i suoi giusti dati catastali, l’immobile compravenduto.
Per questo motivo dopo la frase “censito nel catasto di” e l’indicazione del comune, sono contenuti i dati di identificazione e classamento della proprietà immobiliare, che sono i dati che servono per le dichiarazioni fiscali che le parti devono fare in seguito all’atto di compravendita.

I  patti
Vengono riportati i patti che sono trascritti nel precedente contratto di proprietà nel registro della proprietà immobiliare, e/o patti che sono relativi all’immobile e che è opportuno che il notaio non solo legga ma anche spieghi, in particolare alla parte acquirente.
Di solito si tratta di servitù e parti comuni.

Disciplina legale del prezzo di vendita

In caso di compravendita avente ad oggetto immobili abitativi e loro pertinenze che avvenga tra privati (o di acquisto in beneficio di privati dalla società costruttrice che abbia completato i lavori da più di 5 anni o dalla società edilizia che abbia ristrutturato l’immobile da più di 5 anni) è possibile applicare il cd. PREZZO-VALORE; ossia dichiarare nell’atto il prezzo reale corrisposto per la compravendita e chiedere che la parte acquirente sia tassata, per l’acquisto, sulla sola rendita catastale (debitamente rivalutata in base a moltiplicatori determinati per legge).

La rendita catastale rivalutata di solito è la metà (o un terzo, nel caso di accatastamenti risalenti) rispetto al valore di mercato, inoltre, in tali casi, il potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate è fortemente limitato.

In tutti gli altri casi (per esempio compravendita di terreni, compravendita tra privati non avente ad oggetto immobili abitativi e loro pertinenze – locali commerciali, artigianali o uso ufficio – o acquisti da società costruttrici od edilizie prima del decorso di 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione) è consigliabile dichiarare in atto il valore venale del bene compravenduto, mentre è assolutamente sconsigliabile indicare, come in passato, un valore parametrato sulla rendita catastale rivalutata, stante, in tutti questi casi, l’assoluta libera facoltà di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Per approfondimenti scarica la seguente GUIDA.

Diritti e doveri delle parti
Gli articoli successivi dell’atto di compravendita disciplinano diritti e doveri della parte acquirente e della parte venditrice.
In particolare, disciplinano le garanzie della piena ed esclusiva proprietà, dell’inesistenza di vizi cioè di difetti dell’immobile che rendano necessaria una manutenzione immediata e disciplinano la regolarità catastale e urbanistica.

Obblighi della parte venditrice
La parte venditrice è tenuta a dare alla parte acquirente tutte le garanzie relative alla piena ed esclusiva proprietà dell’immobile e all’assenza di rischi e difetti; è tenuta inoltre a fornire durante l’istruttoria tutta la documentazione notarile esistente al notaio.
Ove non ne disponga, il reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce dalla firma del contratto preliminare. Se la parte venditrice non collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita diventa pressoché impossibile: in questo caso la parte venditrice risponde per inadempimento del preliminare e perde il doppio della caparra versata dalla parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. E’ estremamente importante quindi che la parte venditrice abbia un comportamento collaborativo e costruttivo.

Obblighi della parte acquirente
La parte acquirente ha l’obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, come è da prassi in Italia, o nei termini precisamente indicati nel contratto ove vi sia una dilazione del prezzo. Il caso più comune di dilazione del prezzo è quello del bonifico bancario delle somme erogate da una banca in concomitanza di un mutuo.
Quando questa procedura è richiesta dalla banca è estremamente importante che la parte venditrice ne sia informata perché, ove questo non venga chiaramente regolato nel contratto preliminare (c.d. compromesso), la parte acquirente si troverà in difetto rispetto alla parte venditrice non disponendo delle somme necessarie a pagare il prezzo al momento del rogito come richiede la legge.

 

Disciplina fiscale della vendita


1. …in relazione all’agevolazione per l’acquisto delle prima casa…
La parte acquirente deve dichiarare di essere residente nel comune dove l’immobile è acquistato ovvero si deve impegnare a trasferirvi la residenza entro 18 mesi. L’immobile non deve avere caratteristiche di lusso.
La parte acquirente non deve avere né la proprietà in quota o anche l’usufrutto di un immobile a destinazione abitativa nello stesso comune dove sta comprando l’immobile in oggetto né avere la piena proprietà in qualsiasi comune italiano di un’abitazione che sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni in questione.
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa esistono dal 1982 ( l. 22 aprile 1982 . 168) per l’acquisto dei beni dai privati e dal 1993 per l’acquisto dei beni dalle società immobiliari e dai costruttori (D.L. 22 maggio 1993 n. 155).
L’agevolazione per l’acquisto della prima casa prevede un obbligo: non vendere la proprietà per 5 anni dalla data di acquisto.
Ove si venda la casa acquistata con le agevolazioni, si è soggetti al pagamento di una sovrattassa del 30% sulle tasse pagate e al pagamento della differenza tra:
il 2% (aliquota agevolata) ed il 9% (aliquota non agevolata), in caso di atto soggetto ad imposta di registro;

il 4% (aliquota agevolata) ed il 10% (aliquota non agevolata), in caso di trasferimento soggetto ad IVA.

In virtù del fatto che è impossibile stabilire con certezza se e quando avverrà l’accertamento della decadenza dall’agevolazione prima casa e sarebbe quindi difficile calcolare a priori l’importo delle sanzioni da pagare (a causa degli interessi di mora), è bene tenere in considerazione che l’importo da pagare potrebbe arrivare ad essere pari a quattro/cinque volte l’importo pagato al momento del rogito.
Per evitare di decadere dall’agevolazione, oltre a non vendere per 5 anni, vi è un’alternativa: in caso di rivendita infraquinquennale, ricomprare entro un anno dall’avvenuta vendita una nuova prima casa, da adibire ad abitazione principale (spostandovi la residenza).

2. …in relazione al credito d’imposta…
La legge prevede che, una volta pagata l’imposta sulla prima casa al momento del rogito, è possibile detrarsi la relativa somma dal successivo acquisto di una prima casa, purchè questo nuovo acquisto sia fatto entro 1 anno dalla rivendita della prima casa.
Questo comporta che, di fatto, l’imposta sulla prima casa si paga una volta sola e i successivi acquisti sono sempre a scalare dalla precedente imposta. Se, come spesso avviene, i successivi acquisti sono di importo superiore al precedente, si pagherà la sola differenza. L’amministrazione finanziaria tende a restringere il credito d’imposta al solo primo riacquisto nonostante la chiara formulazione della legge.
Tutto ciò nel caso in cui si compri da un privato: l’imposta viene incamerata da un notaio, esattore dell’amministrazione finanziaria. Se la successiva prima casa viene acquistata da un costruttore con pagamento di IVA, non è data la possibilità di compensare l’imposta di registro con l’IVA, quindi l’imposta può essere recuperata solo ed esclusivamente nell’arco dei 5 anni detraendosi ogni anno dalla propria dichiarazione dei redditi 1/5 dell’imposta pagata sulla prima casa.

3. …in relazione alla plusvalenza…
Il T.U. sui redditi prevede che la parte venditrice privata che rivenda un immobile prima che decorrano cinque anni dall’acquisto è tenuta ad evidenziare nella propria denunzia dei redditi dell’anno successivo la cosiddetta PLUSVALENZA data  dalla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita; tale entrata contribuisce ad aumentare il reddito personale soggetto ad un’imposizione progressiva per scaglioni.
Per l’accertamento dell’effettuazione del pagamento regolare di questa imposta diretta, il potere dell’amministrazione finanziaria non ha limiti e l’amministrazione può utilizzare tutti i mezzi a sua disposizione: l’anagrafe tributaria, il controllo dei conti correnti e quant’altro.
Il venditore non è soggetto al pagamento della PLUSVALENZA se lui o suoi familiari hanno abitato nell’abitazione che è oggetto di compravendita prima dei cinque anni per più della metà del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita.

 

Documentazione da presentare (venditori e compratori)


Parte venditrice

I venditori devono produrre i seguenti documenti:

  • la fotocopia di un documento di identità.

Qualora i dati relativi alla residenza o alla professione non fossero aggiornati, indicare i nuovi dati sulla fotocopia

  • la fotocopia del codice fiscale
  • i documenti relativi allo stato civile.

per chi è coniugato: estratto dell’atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio.
per chi è separato: copia della sentenza di separazione
per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune

  • se qualche venditore non interviene personalmente all’atto, l’originale della procura speciale o copia autentica della procura generale
  • per gli extracomunitari, la fotocopia del premesso di soggiorno


Per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:

  • visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica
  • statuto vigente della società o patti sociali attuali
  • eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci che autorizzano il legale rappresentante a compiere l’atto


In caso di appartamento in condominio, dichiarazione dell’amministratore di condominio che attesti la regolare posizione contabile della parte venditrice.

Parte acquirente

Gli acquirenti devono produrre i seguenti documenti:

  • la fotocopia di un documento di identità.

Qualora i dati relativi alla residenza o alla professione non fossero aggiornati, indicare i nuovi dati sulla fotocopia

  • la fotocopia del codice fiscale
  • i documenti relativi allo stato civile.

per chi è coniugato: estratto dell’atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio.
per chi è separato: copia della sentenza di separazione
per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune

  • se qualche venditore non interviene personalmente all’atto, l’originale della procura speciale o copia autentica della procura generale
  • per gli extracomunitari, la fotocopia del premesso di soggiorno


Per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:

  • visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica
  • statuto vigente della società o patti sociali attuali
  • eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci che autorizzano il legale rappresentante a compiere l’atto

 

 

Documenti per gli immobili


Per gli immobili occorre esibire anzitutto i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore.

  • se l’immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione, o altro atto notarile, produrre la copia dell’atto
  • se l’immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all’asta), produrre la copia di tale sentenza
  • se l’immobile è pervenuto per successione, produrre copia della dichiarazione di successione e della trascrizione dell’accettazione dell’eredità. Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di pubblicazione del testamento.
  • se l’immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i documenti relativi al suolo.

E’ importante che sia esibita anche la planimetria catastale dell’immobile:

Per i fabbricati (appartamenti, cantine, box, villette, capannoni, ecc…) è necessaria tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell’immobile

  • produrre tutte le licenze e concessioni, anche in sanatoria, che sono state rilasciate. Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive
  • se è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune
  • se il condono è stato richiesto, ma il Comune non ha ancora dato risposta, esibire:

copia della domanda di condono
copia di tutte le ricevute dei versamenti
documenti dai quali risulti l’assenza di vincoli

E’ opportuno che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e deve garantire l’inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l’immobile sia conforme ad esse. In altre parole, è interesse dell’acquirente far controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato è conforme alle licenze o concessioni rilasciate

Per i terreni (terreni agricoli, suoli edificatori, ecc…) occorre invece:

  • il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile
  • l’eventuale frazionamento catastale, se si vende una porzione più piccola di quella acquistata

 

 

Trascrizione dell’accettazione dell’eredità


Se l’immobile è stato ricevuto per successione ereditaria, a tutela del compratore è necessario che sia stata fatta la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.
Supponiamo, infatti, che il venditore, unico erede legittimo del fratello defunto, venda un immobile dell’eredità. Dopo qualche settimana si scopre un testamento del defunto che nomina erede un nipote. Ai sensi dell’art. 534 c.c., se non è stata trascritta l’accettazione dell’eredità, l’erede può agire anche contro il compratore per avere la restituzione dell’immobile; se è stata trascritta l’accettazione, l’erede effettivo (il nipote) può agire solo contro l’erede apparente (il fratello).
La formalità viene curata dallo Studio Notarile sulla base della stessa compravendita (nello stesso momento in cui vende un bene ereditario, il venditore compie un’accettazione tacita dell’eredità); il venditore può rivolgersi al proprio notaio di fiducia per far curare la trascrizione di un’accettazione espressa dell’eredità, da esibire prima della vendita.

Per consentire la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità occorre esibire:

  • se il defunto non ha lasciato testamento, un certificato in morte in carta semplice
  • se invece ha lasciato testamento, copia autentica del verbale di pubblicazione del testamento


Consegna delle chiavi


Normalmente le chiavi dell’appartamento acquistato sono consegnate al rogito.
Tuttavia può capitare che il venditore abbia bisogno di qualche giorno per il trasloco e si pattuisce che l’appartamento sia consegnato qualche giorno dopo la stipula.
In questo caso il compratore può tutelarsi facendo inserire in atto una penale a carico del venditore per ogni giorno di ritardo o trattenendo una parte del prezzo che sarà versata alla consegna delle chiavi.

 

Accertamento ipoteche


Il notaio provvede a controllare che sull’immobile venduto non ci siano ipoteche, pignoramenti o diritti di terzi in genere: quest’obbligo è insito nella funzione del notaio.

 

Costi dell’atto notarile di compravendita


Il costo dell’atto notarile non è, come erroneamente si pensa, il “costo del Notaio”. Il Notaio incide sull’esborso finale del cliente in misura minore rispetto ad altre spese, quali le imposte e le tasse che il Notaio stesso, con i propri mezzi, anticipa allo Stato e, quindi, recupera dal cliente.

Non è vero, quindi, che “per una compravendita il Notaio prende 10.000 Euro – o 5.000 o 3.000″ come semplicisticamente si sente dire.
Innanzitutto perché per conoscere quanto al Notaio spetti come onorario è necessario conoscere il valore dell’atto (ossia il prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile, nel nostro esempio) e poi perché nell’importo corrisposto al professionista (che, si ricordi, è responsabile di imposta) vi sono le imposte che lo stesso deve corrispondere allo Stato.
E’ diritto del cittadino conoscere in dettaglio quanto, dell’importo corrisposto, spetterà al Notaio e quanto andrà invece rimborsato per il pagamento delle varie spese (imposte, tasse etc.); solo in seguito a tale informazione può essere concretamente valutato il “costo del notaio”.

 

Dal momento che non è semplice calcolare questi importi è necessario che si forniscano al Notaio più dati possibili ed è sempre meglio fissare un appuntamento allo studio notarile per un colloquio.

Agevolazioni prima casa


Il compratore può richiedere l’agevolazione per l’acquisto della prima casa (imposta di registro al 2%, a cui bisogna aggiungere le imposte ipotecarie (euro 200), le imposte catastali (euro 200), i bolli (euro 230) e le altre tasse (circa euro 90) se ricorrono le seguenti condizioni:

 

  • essere già residente nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare o impegnarsi a trasferire la residenza nel Comune entro diciotto mesi dall’acquisto. Non è necessario che l’appartamento sia adibito a propria abitazione (perciò l’agevolazione spetta anche se l’appartamento è occupato da un inquilino), purché si abbia la residenza nel Comune. L’agevolazione compete anche a chi presta lavoro nel Comune in cui è situato l’immobile e per i residenti all’estero.
  • non essere titolare di altro appartamento nello stesso Comune di acquisto
  • non essere titolare di altro appartamento acquistato con le agevolazioni della prima casa su tutto il territorio nazionale.

L’agevolazione compete non solo a chi acquista contemporaneamente appartamento, cantina e box, ma anche a chi acquista una cantina o un box dopo l’acquisto dell’appartamento, purché si tratti della prima cantina e del primo box posseduti.

 

Credito d’imposta per chi riacquista la prima casa


Il compratore che abbia venduto o donato da meno di un anno un altro immobile acquistato con le agevolazioni della prima casa, ha diritto di usufruire di un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA a suo tempo pagata, fino a fino a concorrenza dell’imposta da pagare in sede di riacquisto.

Se il riacquisto è soggetto ad imposta di registro, può immediatamente usufruire del credito d’imposta, detraendo dall’imposta di registro l’imposta pagata col primo atto.

Se il riacquisto è soggetto ad IVA (compra da costruttore o società), può chiedere il rimborso dell’imposta in sede di dichiarazione dei redditi o di atti successivi.

Ricorrendo tali ipotesi, il compratore deve esibire copia dell’atto di acquisto e copia dell’atto di vendita del precedente immobile.


Promemoria per il compratore

Viene illustrato cosa deve fare il compratore dopo aver comperato un immobile:

PAGAMENTO DELL’IMU
Il compratore deve pagare l’IMU per tutti i mesi di possesso nell’anno. Il mese è computato per intero in capo al soggetto che ha posseduto per più di 14 giorni

L’IMU deve essere versata in due rate che normalmente scadono il 30 giugno e il 20 dicembre. Controllare le scadenze che saranno fissate.

DENUNZIA O COMUNICAZIONE DELL’IMU
Il compratore, oltre a pagare l’imposta, deve anche comunicare al Comune di aver comperato l’immobile.
Se il Comune non ha approvato alcuna procedura semplificata, deve essere presentata la dichiarazione IMU nell’anno successivo all’acquisto.
Se il Comune ha approvato il regolamento di semplificazione, bisogna fare una comunicazione subito dopo l’acquisto, nei termini previsti dal regolamento comunale.
Per avere notizie su quale procedura è adottata da ciascun Comune, sulle aliquote ed esenzioni, è possibile contattare l’ufficio tributi del Comune in cui si trova l’immobile

Per aver maggiori ragguagli sull’applicazione dell’IMU si consiglia la visita al sito Dossier.net

DICHIARAZIONE DEL REDDITO
Il compratore deve inserire il reddito dell’immobile acquistato nella propria dichiarazione dei redditi che dovrà essere presentata l’anno successivo all’acquisto.

Per le modalità di dichiarazione e soprattutto per le ipotesi di esenzione, consultare le istruzioni relative alla dichiarazione dei redditi.

BENEFICI PER L’ABITAZIONE PRINCIPALE
Il compratore che ha chiesto le agevolazioni per la prima casa e non ha ancora la residenza nel Comune in cui ha acquistato l’immobile, deve trasferire la residenza entro diciotto mesi dall’acquisto (altrimenti decade dalle agevolazioni concessegli e deve pagare la differenza dell’imposta di registro, una penale pari al 30% di tale differenza e gli interessi).
Il compratore che ha stipulato un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale ha diritto a portarsi in detrazione gli interessi a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto (cioè deve andare ad abitare nell’appartamento entro un anno dall’acquisto) e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.

COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI URBANI
Rivolgersi al Comune per la comunicazione ai fini della tassa in oggetto.

 

 

Promemoria per il venditore

Viene illustrato cosa deve fare il venditore dopo aver venduto un immobile:

COMUNICAZIONE DI CESSIONE DI FABBRICATO

Il venditore deve presentare la comunicazione di cessione di fabbricato (art. 12 legge 59/1978) all’autorità locale di pubblica sicurezza (se il Comune è sede di Questura, la comunicazione deve essere presentata alla Questura competente; se il Comune non è sede di Questura, la comunicazione deve essere presentata ai Vigili Urbani).
La comunicazione deve essere presentata (o spedita a mezzo raccomandata) entro 48 ore dalla consegna delle chiavi. Attenzione: non sono previste proroghe in caso di giorni festivi.

Tale obbligo è oggi assorbito dalla registrazione telematica del contratto da parte del Notaio. Il detto obbligo residua solo in caso di vendita a soggetti extracomunitari.

PAGAMENTO DELL’IMU

Il venditore deve pagare l’IMU dovuta per tutti i mesi di possesso nell’anno. Il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte non è computato in capo al soggetto che ha posseduto per meno di 15 giorni.

L’IMU deve essere versata in due rate, che normalmente scadono il 30 giugno e il 20 dicembre. Controllare le scadenze che saranno fissate.

DENUNZIA O COMUNICAZIONE DELL’IMU
Il venditore, oltre a pagare l’imposta, deve anche comunicare al Comune di aver venduto l’immobile.
Se il Comune non ha approvato alcuna procedura semplificata, deve essere presentata la dichiarazione IMU nell’anno successivo alla vendita.
Se il Comune ha approvato il regolamento di semplificazione, bisogna fare una comunicazione subito dopo la vendita, in termini molto brevi.
Per avere notizie su quale procedura è adottata da ciascun Comune, sulle aliquote ed esenzioni, è possibile contattare l’ufficio tributi del Comune in cui si trova l’immobile.

Per aver maggiori ragguagli sull’applicazione dell’IMU si consiglia la visita al sito Dossier.net

DICHIARAZIONE DEL REDDITO
Il compratore deve inserire il reddito dell’immobile acquistato nella propria dichiarazione dei redditi.

Per le modalità di dichiarazione e soprattutto per le ipotesi di esenzione, consultare le istruzioni relative alla dichiarazione dei redditi.

COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI URBANI
Rivolgersi al Comune per la comunicazione ai fini della tassa in oggetto.

COMUNICAZIONE ALL’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO

Comunicare all’amministratore del condominio le generalità del compratore consegnando copia del contratto.

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Gianluca

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